Opravy v pronajatém bytě: Co platí nájemce a co pronajímatel?

Pronajímáte byt a jednoho dne vám nájemce volá s tím, že přestala fungovat pračka, trouba nebo třeba zásuvka. Kdo by měl opravu zaplatit? Je to na nájemci, nebo na vás jako na pronajímateli?

Správné nastavení odpovědnosti za opravy v bytě je zásadní pro bezproblémový nájemní vztah. Nejlepší je mít vše podchyceno v nájemní smlouvě, ale pokud tomu tak není, platí pravidla stanovená Nařízením vlády č. 308/2015 Sb. a občanským zákoníkem.

Jak se tedy rozdělují opravy mezi nájemce a pronajímatele?

Co hradí nájemce?

Podle právní úpravy nájemce odpovídá za běžnou údržbu bytu a drobné opravy. Jak ale poznat, co do této kategorie spadá?

Drobné opravy podle věcného vymezení:

• Opravy podlah, výměny prahů a lišt
• Opravy dveří, oken, kování, klik
• Opravy a výměny elektrických koncových zařízení (zásuvky, vypínače)
• Opravy kamen na pevná paliva, plynových a elektrických spotřebičů

Drobné opravy podle výše nákladů:

• Pokud náklady na opravu nepřesáhnou 1000 Kč, hradí je nájemce
• Pokud se jedná o více navazujících oprav, rozhoduje součet nákladů

Roční limit nákladů:

Pokud součet nákladů na opravy v daném roce přesáhne 100 Kč/m² podlahové plochy bytu, další opravy už nejsou považovány za drobné a přechází na pronajímatele

Co hradí pronajímatel?

Pokud oprava nespadá do výše uvedených kategorií, odpovídá za ni pronajímatel. To zahrnuje zejména:

• Větší opravy a výměny – například bojleru, topení, rozvodů elektřiny, plynu nebo vody
• Opotřebení bytu způsobené běžným užíváním (např. oprava opadané omítky, stupaček)
• Náklady přesahující roční limit pro drobné opravy

Jak předejít sporům?

1. Mějte opravy jasně definované v nájemní smlouvě – uveďte, kdo odpovídá za jaké opravy.
2. Vysvětlete nájemci jeho povinnosti – ideálně při podpisu smlouvy nebo v průběhu nájmu.
3. Včas řešte požadavky na opravy – předejdete tak zhoršení škod a nespokojenosti nájemce.
4. Mějte rezervu na opravy – větší výdaje za údržbu bytu mohou přijít kdykoliv.

Dobrá komunikace a jasná pravidla v nájemní smlouvě vám pomohou vyhnout se nepříjemným překvapením. Pokud chcete udržet byt v dobrém stavu a předejít sporům s nájemci, myslete na správné rozdělení odpovědnosti za opravy už při uzavírání nájemní smlouvy.